Lege si (dez)ordine

Recent, pachetul de Legi privind locuirea a fost supus dezbaterii publice. Cea mai controversata dintre cele patru acte normative este Legea privind inchirierea locuintelor, despre care se spune ca, pe de o parte incalca dreptul la proprietate, pe de alta parte ii dezavantajeaza pe chiriasi. Contractele de inchiriere se vor incheia pe o perioada de cinci ani, termenele mai scurte trebuind sa fie „bine justificate”. Prelungirea contractelor de inchiriere se poate face tot pe o perioada de cinci ani. Acestea sunt cele mai controversate prevederi din noua lege a chiriilor, „lansata” recent si supusa in prezent dezbaterii publice. Proiectul de lege face parte dintr-un Pachet de Legi privind locuirea, care contine: Legea Locuintei, Legea privind Inchirierea Locuintelor si a Reglementarii Raporturilor dintre Locatori si Locatari, Legea privind Statutul Coproprietatii Asupra Imobilelor cu Destinatia de Locuinte, a Organizarii si Functionarii asociatilor de proprietari si carora li se va adauga in scurt timp o Lege a Parteneriatului Public Privat in constructia de locuinte. Ministrul Dezvoltarii, Lucrarilor Publice si Locuintelor (MDLPL), Laszlo Borbely, a declarat ca pachetul de legi are la baza un audit realizat de o firma austriaca si „De asemenea, a fost studiata legislatia din: Austria, Franta, Italia, Marea Britanie, Luxembourg, Elvetia. In acest pachet de legi au fost preluate elemente din toate aceste modele, care au fost adaptate in functie de specificul pe care il are Romania.” Potrivit unui comunicat al MDLPL, „Legea privind inchirierea locuintelor stabileste prin contractul de inchiriere raporturile necesare dintre detinatorul-locator (proprietar sau mandatar al acestuia) si locatar. Durata contractului de inchiriere va fi de minim 1 an si va fi pe perioada determinata”. Numai ca, potrivit articolului 12 din proiectul de lege: „Contractul de inchiriere se poate incheia pe o durata de 5 ani care poate fi prelungita, cu acordul ambelor parti, pe o perioada de 5 ani”. Potrivit aceluiasi act normativ, inchirierea pe o perioada mai scurta este conditionata de „un motiv bine determinat” cu mentionarea in contract a ratiunilor care stau la baza incheierii contractului pe un termen mai scurt de 5 ani. Din cauza acestei prevederi, care dezavantajeaza in primul rand persoanele juridice, specialistii considera ca proiectul de lege va incuraja practicarea inchirierii „la negru”. Mai mult, unii spun ca este incalcat dreptul la proprietate, din cauza ca proprietarul imobilului nu poate dispune cum doreste de bunul sau. Proiectul de lege stipuleaza ca rezilierea contractului inainte de termen poate fi realizata la cererea locatarului, cu conditia notificarii prealabile intr-un termen de minim 60 de zile; la cererea proprietarului daca chiriasului nu si-a platit chiria 3 luni consecutiv, daca a pricinuit daune importante sau are un comportament „care face imposibila convietuirea sau impiedica folosirea normala a locuintei”; sau la cererea asociatiei de proprietari, daca chiariasul nu a contribuit la cheltuielile comune cuprinse in contract, pe o perioada mai mare de 3 luni. Evacuarea se poate realiza numai pe baza unei hotarari judecatoresti. Dar legea interzice evacuarea in vederea vanzarii locuintei, a chiriasilor peste 60 de ani, cu venituri sub limita venitului minim net pe tara. Desi legea nu impune un pret de inchiriere, lasand la latitudinea partilor stabilirea acestuia, actul normativ stabileste modalitatile de raportare a pretului de inchiriere la un pret de referinta aferent cartierului, localitatii etc. Si cresterea pretului chiriilor pentru locuintele aflate in proprietate privata este lasata la latitudinea celor doua parti. Insa, in cazul locuintelor aflate in proprietatea statului, legea impune efectuarea unei reevaluari periodice, in functie de pretul de referinta a chiriilor. De asemenea, proiectul de acte normative permite mostenirea contractelor de inchiriere daca acestea nu au ajuns la termenul stabilit. Mai mult, chiriasul are drept de preemtiune asupa cumpararii locuintei. Adica, daca proprietarul vrea sa vanda locuinta, chiriasul este primul care poate sa o cumpere. O prevedere „ciudata” mentioneaza ca proprietarul poate cere mutarea chiriasului, dar cu obligatia de a-i pune la dispozitie o alta locuinta in aceeasi localitate, sau intr-o alta localitate cu acordul acestuia. „Acest pachet incearca sa imbunatateasca situatia actuala in ceea ce priveste locuirea si sa institutionalizeze o serie de relatii si proceduri. Avem nevoie de o legistalatie moderna, care sa permita crearea unor strategii pe termen lung in ceea ce priveste locuirea. Aceste legi au fost elaboarate pe baza unui audit realizat de o firma austriaca, de un grup de lucru alcatuit din: juristi, specialisti in domeniul afacerilor europene, specialisti in domeniul politicilor publice, reprezentanti ai structurilor asociative ale autoritatilor publice locale, ai asociatiilor de proprietari...” - Laszlo Borbely Pretul chiriei Potrivit articolului 41 din proiectul de lege: „Nivelul chiriei pentru locuinta proprietate privata se fixeaza liber intre parti odata cu incheierea contractului de inchiriere astfel: a) Pentru lucuintele vacante care fac obiectul primei inchirieri, dar care nu sunt locuinte noi sau recent modernizate la mai putin de 6 luni de la terminarea lucrarilor, prin comparatie cu chiriile practicate pentru locuinte similare existente in zona sau in acelasi cartier de locuinte. b) Pentru locuintele noi si pentru cele la care s-au executat lucrari de ridicare a nivelului de confort, nivelul chiriei se stabileste liber intre parti, avandu-se in vedere gradul de confort si de dotare pe care aceasta il ofera.” Pentru stabilirea chiriei in conditiile art. 41, se vor aproba prin hotarare a Consiliului Local nivelele de referinta ale chiriilor, pentru fiecare localitate, sector al municipiului Bucuresti si cartier de locuinte, dupa caz”. Ioana LUCACEL ioana@gazetademaramures.ro